Vous achetez une propriété? Soyez prudent l’inspection se veut essentielle.

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L’inspection, une étape essentielle sinon obligatoire lors de l’achat d’une propriété.

 

Quelques statistiques sur le marché immobilier actuel

Statistiques sur le marché immobilier 2021Selon les dernières statistiques du Gouvernement du Québec sur le marché immobilier du Québec, le ralentissement immobilier qui a débuté en août dernier se reflète dans les résultats du quatrième trimestre de 2021.  Pour l’ensemble du Québec, 55 155 ventes ont été enregistrées cette année en comparaison à 67 457 en 2020.  Ceci représente un recul de 18,2 % par rapport au quatrième trimestre de 2020.  Toutefois, en comparant les résultats du dernier trimestre avec le dernier trimestre de 2019, période pré-pandémique, le nombre de ventes est en hausse de 14,5 %.

Pour la région du Saguenay, ce n’est que 707 inscriptions en vigueurs qu’elle comptait au 31 décembre 2021, soit une baisse de 41% sur la même période de l’an passé.  Sur l’année, la moyenne mensuelle des maisons en vente sur le marché a été de 865 pour une baisse moyenne annuelle de 47%.  Pour ce qui est des délais de vente moyen, il était au quatrième trimestre de 2021 de 73 jours soit une diminution de 62%

 

Pression sur les Acheteurs

Le peu de propriétés et les délais de vente créent parfois des pressions très difficiles pour les acheteurs qui acceptent des concessions qui peuvent devenir dramatiques.   Une d’entre elles est de ne pas exiger que la vente soit conditionnelle à une inspection du bâtiment.

Sauter cette étape d’inspection est réellement à déconseiller.  Il est connu que les inspecteurs en bâtiment identifient des problèmes dans la grande majorité sinon dans toutes les propriétés qu’ils inspectent.  En général, plus les bâtiments sont âgés et plus les risques de rencontrer des problèmes majeurs sont grands. Et plus les problèmes se rapprochent du sol, plus ils peuvent être coûteux à réparer.  Refaire le recouvrement d’un toit est une chose mais, soulever une maison pour refaire son solage en est une autre.

Les travaux à effectuer pour rendre la maison parfaitement conforme aux exigences ne sont pas nécessairement visibles lors de la visite des acheteurs. Par exemple, pour savoir si le toit est bien isolé, il faut y accéder.  De plus, une fois dans l’entretoit, il faut avoir l’expertise nécessaire pour identifier les anomalies et évaluer les travaux qui seraient à effectuer.  C’est d’ailleurs très souvent lors de l’inspection que le propriétaire vendeur apprend que certains travaux sur sa propriété seraient souhaitables.  Le Vendeur ne connaît pas toujours l’état de sa maison et déclare ce qu’il sait dans le document de la « déclaration du Vendeur ».  Un document incontournable et de grande importance.   L’inspecteur est là pour dresser un portrait de l’état de l’immeuble et pour faire des suggestions de réparations à plus ou moins court terme.

La grande majorité du temps, les problèmes trouvés lors des inspections qui n’ont pas été déclarés par les vendeurs sont mineurs.  On remarque souvent que les non-conformités ou travaux à faire reviennent d’une inspection à l’autre telles que:

  • Manque de laine isolante ou d’aération dans l’entretoit,
  • Coupe-froid sur les portes, défectueux ou manquants
  • Le mono aux fenêtres est sec et doit être refait
  • Gouttières obstruées ou qui se déversent trop près du solage
  • Absence de main-courante dans un escalier et/ou garde-corps manquant ou trop bas sur les patios ou autres élévations
  • Légères fissures sur le solage
  • Etc…

Lecture du Rapport d’inspection

Ce que je remarque très souvent, c’est que les Acheteurs paient des honoraires pour un rapport d’inspection afin de les guider dans le bon entretien de leur propriété.  Une fois installés dans leur nouvelle maison, ils oublient carrément ou négligent de faire les recommandations.  Pourtant, c’est de l’entretien d’une maison dont on parle pour la garder dans un bon état.   Assez surprenant n’est-ce pas?

 

négociations après rapport d'inspecion

 

Revenons à notre transaction.  Si la transaction est conditionnelle  à l’acceptation du rapport d’inspection, les discussions sont ouvertes.  Les propriétaires et les acheteurs peuvent demander des soumissions pour les travaux requis et en évaluer les coûts.  Une fois qu’ils sont connus, le propriétaire a le choix d’engager lui-même les travaux ou de laisser aux acheteurs le soin de les effectuer.  Dans ce dernier cas, une négociation se traduit normalement par une baisse de prix.  On fait alors une modification de prix avec explications ce qui réajuste la promesse d’achat pour l’acte de vente.

 

En cas de problèmes majeurs

Mais, qu’en est-il si l’inspecteur nous apprend que c’est le solage qu’il faut soulever pour réparer des fissures importantes?  20,000$, 50,000$ 100,000$

Puisque la promesse d’achat est conditionnelle à ce que l’inspection soit acceptable dans son ensemble par les Acheteurs, ces derniers peuvent laisser tomber leur promesse d’achat et remettre le rapport au propriétaire Vendeur.  Ils ne peuvent en aucun temps réclamer les honoraires payés pour cette inspection mais ce rapport les aura protéger d’une transaction à risques et d’éviter bien des problèmes.  Par contre, si les Acheteurs ont sciemment accepté de ne pas mettre leur promesse d’achat conditionnelle à la qualité de l’inspection,  ils achèteront l’immeuble tel quel et se retrouveront un jour avec tous les problèmes de rénovations qu’il auraient pu déceler avant leur achat s’ils avaient été prudents et diligents.

Il est à préciser que les acheteurs n’ont pas toutes les latitudes pour refuser de conclure la transaction sur un rapport d’inspection.  Le ou les défauts relevés dans le rapport doivent être importants et de valeurs significatives .  De plus, il faut que les acheteurs soient conscients que le propriétaire peut effectuer lui-même les réparations à leur satisfaction.  Cette clause conditionnelle à une inspection ne doit jamais être utilisée pour éviter de se conformer à ses obligations d’achat.

Le rapport d’inspection est donc une étape très importante et cette condition devrait toujours être exigée des Acheteurs même si la maison est neuve ou est âgée de quelques années seulement.

Il arrive très souvent que les rapports d’inspection inquiètent les Acheteurs.  Ces rapports sont volumineux.  Chaque petit problème est relevé et présenté en « gros format ».   L’accumulation de l’ensemble des petits travaux décourage souvent les Acheteurs.  Par contre, l’inspecteur et le courtier pourront bien leur expliquer la situation.    Il est à noter que les gros cas à problèmes font plutôt les exceptions.

 

 

Auteur:   Helene Talbot

Sources :

  • Statistique sur le marché immobilier, Gouvernement du Québec, décembre 2021.

 

 

Hélène Talbot

Courtier Via la Capitale

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